Các Lưu ý Khi Mua Chung Cư Căn Hộ - Từ Những Chuyên Gia Uy Tín

Tranh Chấp Giữa Chủ Đầu Tư (CĐT) Và Khách Hàng (KH) Trong Giao Dịch Mua Bán Chung Cư Căn Hộ

Việc tranh chấp chung cư căn hộ giữa CĐT và KH mua căn hộ thời gian qua bùng phát một cách mạnh mẽ, thậm chí mức độ và quy mô lớn hơn nhiều so với trước. Điều này, trước tiên xuất phát từ thực tế là nhà chung cư căn hộ mọc lên ngày càng nhiều nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng cao, như tại 2 TP.HCM và Hà Nội. Nhưng điều đáng trách là sự tăng lên về số lượng, lại không theo kèm với chất lượng khi rất nhiều trường hợp CĐT vì mục tiêu chạy theo lợi nhuận đã không quan tâm tới quyền lợi của người mua nhà.

Trong thời gian vừa qua báo chí liên tục nói nhiều về việc tranh chấp tại Thành Phố Hà Nội như các trường hợp cuả New Hoziron, Home City… có thể bắt nguồn từ việc CĐT chưa thực hiện đúng cam kết với KH, nhưng nguyên nhân bùng phát của nhiều vụ việc xuất phát từ một phần lỗi từ KH mua nhà. Mặc dù so với trước đây, phần lớn KH mua nhà kỹ tính hơn, nhưng không phủ nhận có rất nhiều KH do tính chất công việc bận rộn hay do chủ quan… Phó mặc cho các đại lý phân phối, để khi nhận nhà không ưng ý và xảy ra tranh chấp bùng phát.

Căn Hộ Làng Đại Học Thủ Đức HT PEARL

Nhìn chung số lượng KH này ít nhưng KH mua nhà hiện nay vẫn chưa nhiều người ý thức cho mình việc trang bị đầy đủ kiến thức cơ bản khi lựa chọn mua nhà. Tất cả vẫn là bị động, phải đến khi có tiền mới bắt đầu nghĩ đến việc cần tìm hiểu cái này cái nọ… Bản thân các đại lý phân phối vì muốn bán nhanh và nhiều để thu phí, họ đã quảng cáo hơi quá so với thực tế, thuyết phục người mua ký hợp đồng, từ đó xũng xảy ra các tranh chấp. Nói chung là có rất nhiều lý do giải thích cho việc CĐT và KH diễn ra trong thời gian gần dây, và như đã nói, các tranh chấp này ngày càng quy mô hơn, phức tạp, khó khăn hơn và gây nhiều phiền toái hơn cho cả cơ quan quản lý đến KH, CĐT..

Thế nhưng, điều đáng tiếc hơn cả, dù tranh chấp ngày càng gia tăng về quy mô, nhưng có thể như các quy định pháp lý về xử lý tranh chấp chung cư căn hộ lại không theo kịp. Thực tế đó là dù Nghị Định, Thông Tư và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư căn hộ đều đã có đầy đủ, nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý xử lý tranh chấp, dẫn đến kết quả là tranh chấp cứ vậy bùng phát.

LS NGUYỄN THANH HÀ

Ông có thể nói kỹ hơn vấn đề này ?

ở đây, tôi muốn nhấn mạnh rằng, yếu tố bất lợi của KH mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý hoặc không ý thức vai trò và mức quan trọng của các nhân viên tư vấn pháp lý dẫn đến khi KH ký hợp đồng thường bị động, và KH ký vào HĐMB do CĐT soạn sẵn. Những hợp đồng này thường sẽ quy định các điều khoản có lợi cho CĐT khi xảy ra tranh chấp. Cũng có nhiều KH có kiến thức nhất định, muốn CĐT sửa đổi hợp đồng, nhưng CĐT không đồng ý và đưa ra lý do đây là hợp đồng mẫu, không thể sửa được. Trong một số trường hợp, vì kỳ vọng về sự tăng giá tốt hay vì lý do địa thế tốt, KH mua đã không cương quyết đấu tranh và không thể sửa đổi được nội dung hợp đồng.

Ở các quốc gia phát triển, do ý thức cao về pháp lý, vì vậy hầu hết KH đều thuê sẵn cho mình nhân viên tư vấn pháp lý hoặc LS riêng để bảo vệ quyền lợi cho mình không chỉ trong giao dịch mua BĐS mà còn trong các giao dịch dân sự khác. Với kinh nghiệm và kiến thức của mình , LS sẽ tư vấn, thậm chí đứng ra đàm phán hoặc yêu cầu CĐT phải tôn trọng theo các quy định của pháp luật, tránh lách luật hoặc đưa ra các quy định không hợp lý gây bất lợi cho KH mua nhà.

Còn tại Việt Nam phần lớn chỉ đến LS khi bị xảy ra tranh chấp. Luật hiện tại đã quy định về các hợp đồng mua nhà mẫu với những điều khoản công bằng. Tuy vậy CĐT rất hiếm khi áp dụng và thỉnh thoảng là sử dụng các hợp đồng nhằm lách luật, VD như nhà chưa đủ điều kiện giao dịch thì lại biến thành hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, gây ra các bất lợi cho KH mua nhà khi xảy ra tranh chấp. Vì thế khi LS tham gia từ giai đoạn này tranh chấp cũng khó có thể giải quyết trọn vẹn, mà thường sẽ hướng tới việc đàm phán để giải quyết một phần nào đó bất lợi cho KH mua nhà.

Vậy Là Khi Xảy Ra Tranh Chấp Mua Chung Cư Căn Hộ Thì Chúng Ta Không Còn Cách Nào Để Giải Quyết Mẫu Thuẫn Với CĐT ?

Không hẳn là vậy, mà theo tôi, dù là nguyên nhân nào thì trước tiên KH cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách nhìn xử lý văn minh, không nên manh động để có những hành vi vi phạm pháp luật như hủy hoại tài sản, gây rối trật tự công cộng... Điều này vừa đảm bảo quá trình đấu tranh một cách công khai minh bạch, vừa đảm bảo CĐT cũng phải thận trọng khi hành xử với KH mua nhà. Tiếp theo đó nên tiến hành thỏa thuận, hòa giải, thể hiện quyền tự do thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp các bên không thể thống nhất được một thỏa thuận chung thì có thể khởi kiện ra tới tòa án. Trong trường hợp KH muốn khởi kiện ra tòa thì có thể tham khảo, nhờ tư vấn từ phía các chuyên gia pháp lý BĐS, các luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan đến tố tụng tại tòa án.

Tuy vậy hiện tại, có một thực thế xảy ra khá phổ biến đó là quá trình khởi kiện ra tòa mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc, gây mệt mỏi cho KH về tâm lý. Có các trường hợp, một số CĐT có tâm lý xem nhẹ pháp luật, thách thức KH khởi kiện. Nếu xảy ra thì KH cũng không nên quá lo lắng, bên cạnh con đường tòa án, thu thập các chứng cứ vi phạm của CĐT,những lập luận để có thể phản ảnh tới các phương tiện truyền thông, có đơn tố cáo, khiếu nại tới các cơ quan chức năng như sở xây dựng, ủy ban nhân dân các cấp thẩm quyền.

Như vậy là việc giải quyết tranh chấp cũng sẽ được nâng lên phần nào.

Dưới Góc Nhìn Của Các Chuyên Gia Về Pháp Lý, Theo Ông: Khi Đặt Bút Ký Vào Hợp Đồng Mua Chung Cư Căn Hộ Thì KH Mua Cần Lưu Ý Các Yếu Tố Gì ? Xin Ông Cho Các VD Cụ Thể ?

Nhìn chung để tránh xảy ra tranh chấp, như tôi đã nói, trước hết KH mua nhà hoặc KH muốn mua nhà trong tương lai cần trang bị dần các kiến thức, hoặc có thể tính tới việc thuê LS riêng (nếu có điều kiện) để giúp mình an tâm trong tất cả giao dịch dân sự, kể cả giao dịch mua nhà. Còn khi mua nhà nếu thiếu các nhân viên tư vấn pháp lý, thì cần tập trung sự chú ý vào các yếu tố sau:

Một, trước khi tiến hành đặt bút ký kết hợp đồng, KH mua nhà cần yêu cầu CĐT cung cấp cho mình các thông tin có liên quan như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của CĐT, xác minh nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất qua sổ đỏ, các giấy phép xây dựng, bản vẽ, quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án, năng lực CĐT dự án..

Hai là cần chú ý đến các nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng, ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì nộp cho ai, còn phí gì thêm sau khi đóng đủ 5% không… bên cạnh đó, cần xác định rõ ràng những khoản chi phí ban đầu mà KH cần phải trả để tránh tranh chấp về sau.

Ba là gần đây xảy ra rất nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến việc CĐT bàn giao nhà không đúng với diện tích ban đầu đã thỏa thuận, do đó theo tôi, trong hợp đồng mua bán KH và CĐT cần thống nhất kỹ về diện tích căn hộ, cách tính diện tích căn hộ, các trang thiết bị trang bị sẵn khi được CĐT bàn giao nhà… Ngoài ra khi nhận bàn giao nhà, cần tiến hành đo đạc kỹ lại căn hộ và yêu cầu CĐT xác nhận rõ trong hợp đồng, biên bản bàn giao.

Cuối cùng trong hợp đồng cần xác định rõ các quyền lợi mà KH sẽ được hưởng sau khi trở thành chủ căn hộ như xác lập quyền lợi liên quan đến phần sở hữu chung, các tiện ích công cộng, việc sửa chữa và bảo trì căn hộ…

Căn Hộ Làng Đại Học Thủ Đức HT PEARL