Đầu Tư Đất Nền Sinh Lời - Tuyệt Chiêu Khi Giao Dịch BĐS

Giải thích về việc giá đất nền ở các khu vực vùng ven tăng chóng mặt, các chuyên gia nhận định: Nhà Đầu Tư đang khát những kênh đầu tư sinh lời. Trong khi đó nguồn cung BĐS trên thị trường càng ngày khan hiếm. Những Nhà Đầu Tư phải tìm đến các sản phẩm đất nền vùng ven để đầu tư, điều này khiến giá đất khu vực tăng mạnh.

Cùng với quan điểm đó, Phó Chủ tịch Hội Môi Giới BĐS Việt Nam ông Nguyễn Văn Đính cho rằng: Chính sự khan hiếm nguồn cung đã khiến các Nhà Đầu Tư phải tiềm cho mình những kênh đầu tư mới. Họ không để dòng tiền ngồi yên mà luôn tìm các kênh sinh lợi đầu tư. Trong đó, nhiều Nhà Đầu Tư cũng đổ tiền vào các kênh không chính thống như: Đầu cơ đất nền, đầu tư lướt sóng, sốt ảo kiếm lời, đợi giá tăng cao.

Thời gian vừa qua ghi nhận tình trạng nhiều sàn giao dịch BĐS tham gia vào thị trường làm ăn chộp giật, ko uy tín đã đưa thông tin sai lệch để thu hút các Nhà Đầu Tư xuống tiền. Điều này khiến cho cơn sốt đất ảo “bong bóng BĐS” qua nhanh, rủi ro rất lớn, nhiều Nhà Đầu Tư có thể sẽ mắc cạn.

Đất Nền Long An Garden Riverside - Đã Có Sổ Riêng Từng Nền Công Chứng Ngay

Trước Khi Giao Dịch BĐS Nắm Chắc Thông Tin Quy Hoạch Lẫn Hồ Sơ Pháp Lý

Khi dịch bệnh COVID - 19 xảy ra và kéo dài khiến thị trường BĐS gần như bị “đóng băng” nhưng trên thực tế, trong giai đoạn này việc mua bán trên thị trường vẫn diễn ra thậm chí có nhiều Nhà Đầu Tư gom đất chờ thời cơ với số lượng sản phẩm lớn. Giới chuyên môn lo ngại sau khi dịch bệnh được kiểm soát thị trường BĐS sẽ xảy ra tình trạng sốt đất…

Xoay quanh vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển là Chuyên gia kinh tế cho rằng tình trạng sốt đất ở một số khu vực có thể xảy ra trong thời gian tới, bởi các Nhà Đầu Tư đều có niềm tin về việc thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng. Để hạn chế rủi ro khi cơn sốt đất quay trở lại, Giám Đốc Công Ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis Luật Sư Lương Thành Đạt cho rằng, Nhà Đầu Tư cần nắm chắc các thông tin như quy hoạch, hồ sơ pháp lý.

Luật Sư Đạt chia sẽ: “Khách Hàng Nhà Đầu Tư khi mua cần phải nhận biết và kiểm tra một dự án đất nền đó đã đủ điều kiện để nhận cọc và bán hay chưa, đó là kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án từ chủ đầu tư như: Giấy chứng nhận đầu tư dự án của Chủ Đầu Tư, Quyết định giao đất, Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất”

❶ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

➣ Chủ Đầu Tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính có liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí có liên quan đến đất đai nếu có.

➣ Chủ Đầu Tư phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng như các công trình dịch vụ công cộng, hạ tầng kỹ thuật, đường xá, cây xanh, vẻ hè... theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu cấp nước, điện, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.

➣ Dự án thuộc loại đô thị, khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của những đô thị loại đặc biệt, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền những tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

➣ Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, phát triển đô thị, xây dựng, kinh doanh BĐS và nhà ở.

❷ Đất nền có quyền sử dụng đất.

➣ Phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

➣ Người giao dịch phải là chủ quyền sử đụng đất hoặc được chủ sở hữu uỷ quyền (nếu có)

➣ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

➣ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

➣ Trong thời hạn sử dụng đất.

❸ Nhà ở riêng lẻ có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

➣ Chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của Chủ Đầu Tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

➣ Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

➣ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

➣ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải toả, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

❹ Nhà chung cư - nhà biệt thự tài sản hình thành trong tương lai.

kinh nghiệm đầu tư bđs

Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Bắc Giang ông Lại Thanh Sơn cho rằng: Để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh cần tăng cường quản lý hoạt động của các Nhà Đầu Tư, môi giới, quản lý chặt chẽ điều kiện kinh doanh, xử lý nghiêm vi phạm trong đầu tư và hoạt động môi giới BĐS, tăng cường quản lý đất đai nhất là về điều kiện chuyển mục đích sử đụng, chuyển nhượng, tách thửa.

Xác Định Mức Gía Đất Nền Phù Hợp Để Giao Dịch Đầu Tư BĐS.

Để giải quyết bài toán giá đất “nhảy”, sốt ảo, vội vàng đầu tư theo xu hướng “vết dầu loang” khi đầu tư đất nền cần có căn cứ để xác định được mức giá phù hợp. Khi đầu tư đất nền khả năng so sánh, đánh giá và định giá đúng giá trị của cái lô đất là rất quan trọng. Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội bà Nguyễn Thị Hồng Vân cho rằng: Để định giá một BĐS đất nền thì Nhà Đầu Tư cần giả đáp được 2 câu hỏi sau.

Một là: xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô mô diện tích lớn hơn 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất như thế nào??

Bà vân cho rằng để giải đáp được câu hỏi này, Nhà đầu tư có thể áp dụng 2 phương pháp xác định giá trị như sau:

⬤ Đầu tiên: phương pháp so sánh, áp dụng phương pháp so sánh này để xác định giá trị lô đất thì người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô, vị trí, diện tích, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất. Qua đó, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh những khác biệt dựa theo các yếu tố trên và suy luận ra những điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, người định giá sẽ đưa ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

⬤ Kế tiếp: là phương pháp giá trị thặng dư, căn cứ vào phê duyệt phát triển, người định giá sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán theo những dữ liệu trên thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trả theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Gía trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Trên căn cứ đó, người định giá sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Và Hai là: xác định giá trị trên một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành như thế nào? Trong trường hợp này do giao dịch với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh này được áp dụng. Với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên những giá chào bán trên thị trường do giá chào bán thường bị đẩy lên cao.

Song song đó người định giá phải so sánh với những lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay kế bên. Vì để đạt được đơn giá đất cao trong khu đô thị thì Chủ Đầu Tư của những đô thị này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển cơ sở hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Bà vân nhận định: trên thực tế khá nhiều người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, Nhà Đầu Tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.

KHU ĐÔ THỊ SÂN BAY LONG THÀNH - GEM SKY WORLD