Từ Bài Học Evergrande - Thời Kỳ Tinh Lọc Của Thị Trường BĐS
Sau cú đỗ vỡ có chủ đích của thị trường BĐS, Trung Quốc đã bắt tay bình định với hy vọng cải cách lành mạnh hóa lĩnh vực kinh tế quá quan trọng này.
Thời gian gần đây, cơ quan giám sát tài chính gồm PBoC, ủy ban Quản lý Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường BĐS, gồm giãn nợ, nới lỏng tín dụng, hỗ trợ các đối tượng có liên quan.
Tài chính phi thị trường
Lạm phát được kiểm soát, tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định và cao nhất thế giới, đó là những đặc điểm thường thấy trong các báo cáo đo đếm “sức khỏe” của nền kinh tế sở hữu khối tài sản ròng lớn nhất thế giới. Trên thực tế “cỗ máy” tạo động lực lớn cho nền kinh tế Trung Quốc chính là bất động sản.
Lượng tiền lớn chảy trong thị trường bất động sản Trung Quốc có nguồn gốc từ đâu? Hệ thống Ngân hàng Trung Quốc có nguồn tiền vô tận từ 1,3 tỷ người có thói quen tiết kiệm – Thông qua cơ cấu “áp chế tài chính”, gây thiệt thòi cho người gửi.
Mặc dù vậy, người gửi tiền không được rời bỏ hệ thống quốc doanh để tìm kiếm nơi có lợi hơn vì dòng tiền bị kiểm soát ngặt nghèo. Cơ hội đầu tư trong nước rất ít và việc kiểm soát vốn chặt chẽ đã ngăn đầu tư ra các kênh ngoài nước.
Ngân hàng Xuất nhập khẩu Trung Quốc (CEB) và Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Trung Quốc (CDB) là 02 nhà tài trợ chính, giúp doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản mua tài sản chiến lược, bảo đảm các hợp đồng cung cứng dài hạn. Qũy đầu tư vô tận hỗ trợ các công ty xây dựng thoải mái vẽ ra hàng loạt siêu dự án.
Ước tính từ Chính phủ Trung Quốc khoảng hơn 300.000.000 người, tương đương dân số Mỹ - sẽ chuyển tới sống tại các khu vực đô thị trong 15 năm tới. Họ xây mới nhiều thành phố từ con số 0, hàng nghìn tòa nhà chọc trời, hàng vạn kilomet đường sá, 100 sân bay, hàng triệu ngôi nhà đủ các thể loại dựng lên nhanh chóng, khiến thế giới phải giật mình. Đây là thời kỳ bùng nổ xây dựng, diễn ra từ năm 2001, tốc độ xây dựng 15 năm của Trung Quốc bằng 100 năm của Mỹ.
Vốn rẻ, dễ xin dự án dẫn đến cú đột quỵ thị trường, dư thừa 50 triệu căn hộ, nhu cầu giảm đến ¾. Đến tháng 09/2021 tập đoàn Evergrande sụp đỗ, sinh ra khối nợ ngoài sức tưởng tượng 300 tỷ USD, kéo theo cả hệ thống bất động sản Trung Quốc suy sụp, đe dọa nền kinh tế nước này.
Từ cuối năm 2020 Trung Quốc đã siết tín dụng BĐS, hiện nay nước này dùng ngân sách thông qua đơn vị phát hành trái phiếu ở các địa phương mua lại dự án dang dở từ các doanh nghiệp vỡ nợ, mất khả năng thanh khoản. Chính quyền các địa phương mua nhà, đất chuyển đổi thành các dự án anh sinh xã hội.
Để huy động tiền mua nhà, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) chi khoảng 200 tỷ Nhân dân tệ (gần 28 tỷ USD) với lãi suất khoảng 1,75%/năm. Một phần của quỹ này được sử dụng để Ngân hàng mua các dự án nhà dang dở và hoàn thành việc xây dựng, sau đó cho các cá nhân thuê để phục vụ nỗ lực tăng số nhà cho thuê của chính phủ.
Bài học chung cho thị trường
Khủng hoảng thị trường bất động sản hệ quả hơn nguyên nhân từ các vấn đề vĩ mô. Do yêu cầu xây dựng cơ sở vật chất, phục vụ phát triển Kinh tế - Xã hội, trong đó bao gồm cả tâm lý nóng vội, muốn phát “triển nhanh và mạnh” nên không giữ được nhịp bền vững.
Để đạt được mục tiêu “5 năm, 10 năm, hay 20 năm” đề ra, cần thực hiện hàng loạt dự án động lực trọng điểm, Ngân hàng cấp tốc giải ngân, nới lỏng cơ chế tài chính, kéo theo hệ sinh thái kinh tế cung ứng vào. Dự án khiến giá trị bất động sản tăng vọt, trở thành kênh đầu tư béo bở hút hết vốn. Đây là tác dụng phụ tất yếu của khái niệm “phát triển” mà cả những cơ chế thị trường tài chính mở tối đa như Mỹ vẫn không tránh được.
Trung Quốc đã sử dụng chính sách “03 lằn ranh đỏ” đối với doanh nghiệp bất động sản ở 03 khía cạnh:
►Tỷ lệ nợ phải trả dưới 70% giá trị tài sản;
►Tỷ lệ nợ ròng dưới 100% vốn chủ sở hữu;
►Sở hữu tiền mặt lớn hơn hoặc bằng nợ ngắn hạn.
Nếu doanh nghiệp đáp ứng cả 03 tiêu chí được vay thêm 15% vốn. Đây là công cụ có tính sàng lọc rất hữu hiệu, hỗ trợ doanh nghiệp lành mạnh, “thẳng tay” với doanh nghiệp yếu kém, bởi nền kinh tế chỉ nên duy trì số lượng C.Ty bất động sản tương ứng với nhu cầu.
03 tiêu chí này có thể kiểm soát giá nhà, mang lại cơ hội cho tầng lớp thu nhập thấp; kiểm soát thị trường đất đai, tạo ra rào chắn vô hình nắn luồng dòng vốn sang các lĩnh vực khác, góp phần kéo dài chu kỳ tăng trưởng và đẩy lùi suy thoái bất động sản.
Có thể bạn quan tâm:
Hỗ trợ 24/7
